高力国际最新发布的上海第二季度高端住宅报告显示，在高端住宅市场，鉴于近期政府严格了二套房的认定标准、严控房地产信贷，加之征收房产税的预期，这都抑制了投资需求，高端住宅价格将进入下行通道。

高力国际方面指出，从整体市场来看，近期的新政影响将逐渐显现，因成交量下挫，房价松动，预期市场观望气氛将持续一段时间。

报告称，受房产新政影响，二季度上海高端住宅供应和成交双双下滑。仅有一些高端住宅项目凭借优越的地段优势仍取得不俗的销售业绩，如位于浦东新区的仁恒河滨城。此外，陆家嘴的滨江豪宅汤臣一品成交一套公寓更创造出每平方米18.9万元的新高。

得益于世博效应，高端租赁市场表现优异，二季度空置率下跌，租金小幅上扬。

新政影响渐显，楼市进入调整。由于世博会拉动需求上升，短期内为高端公寓氐金上扬提供支持。

整体住宅市场

虽然年初楼市从紧政策频出，但房价却未有松动，中央政府在4月中密集出台了更为严格的调控措施以遏制投资和投机性需求。5月住宅市场成交量跌至 2006年以来的最低点。不仅政策从紧，受房价高企影响，市场气氛更趋审慎。5月初开始，房价有所松动。受降价预期的影响，销售处于低迷态势。开发商的资金链也开始吃紧。为加快资金回流，开发商已普遍降价促销。

为打击捂盘惜售、哄抬房价的行为，住建部在4月下旬发布通知，规定可售房源必须一次公开，明码标价销售；未开盘项目限期开盘；预售资金纳入监管帐户，确保用于项目工程建设。此举提高了销售透明度，防止开发商操纵销售价格。继4月中楼市收紧政策逐步升级后，青岛、北京和深圳等城市发布了相应的地方细则。各地细则基本遵循"国十条"的内容。国税总局于5月19日发布通知，要求加强土地增值税的征缴，旨在促使开发商加快开发节奏，进而增加房屋供应。住建部等三部委在5月底也联合发布通知，规范二套房认定标准，提出居民家庭住房套数应依据家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。到目前为止，上海细则仍未公布，市场观望气氛愈发浓厚。此外，央行在5月10日起上调存款准备金率0.5个百分点至17%。

高端住宅租赁市场

二季度共计有101套新增租赁单元入市，包括浦东鹏利辉盛国际公寓和汤臣一品等高端住宅物业。上海世博会吸引了大量游客入沪，外籍游客和参展世博会的外籍员工对高端住宅租赁需求大量增加。另外，部分服务式公寓于世博前装修完毕重新进入市场，吸引大量游客入住，空置率好转。如静安的静安8号和卢湾的巴卡拉济南路8号，入住率均超过90%。二季度高端住宅市场的空置率较上季度下跌7%，至18.5%.第二季度上海高端住宅市场的平均租赁价格小幅上涨，达到人民币每月每平方米159元，环比上升2%。在三个子市场中，高端公寓受益最为明显，平均租金较上季上升4.8%，达到人民币每平方米每月129.3 元。

高端住宅销售情况

受房产新政影响，二季度高端住宅供应和成交双双下滑。但一些高端住宅项目凭借优越的地段优势仍取得相当不俗的销售业绩，如位于浦东新区的仁恒河滨城。此外，陆家嘴的滨江豪宅汤臣一品成交一套公寓更创造出每平方米人民币189,000元的新高。成交量大幅下挫，高端住宅市场整体销售价格也有所下跌，但租金企稳，二季度整体市场平均租金毛收益率为3.2%，较上季度小幅上涨0.2%。其中，高端公寓和服务式公寓分别为3.0%、5.2%。而别墅由于其稀缺性，价格受新政影响不大，反而逆势上涨，租金毛收益率较上季度下跌0.3%，为3.0%.

市场展望

从整体市场来看，近期的新政影响将逐渐显现，因成交量下挫，房价松动，市场观望气氛将持续一段时间。鉴于市场气氛趋于审慎，房价有所下滑，预期政府近期内不会出台更多紧缩政策。在高端住宅市场，鉴于近期政府严格了二套房的认定标准、严控房地产信贷，加之征收房产税的预期，这都抑制了投资需求，高端住宅价格将进入下行通道。得益于世博会的召开，对高端住宅租赁需求将持续在高位。在这些需求的支持下，空置率将持稳走低，租金在短期内有一定的上升空间，为租金毛收益率上升提供支持。但从长远来看，租金毛收益率会在世博会后因为空置率升高、租金轻微下跌而再次下挫。